房地產(chǎn)廣告策劃不同于其他產(chǎn)品，房地產(chǎn)廣告有其獨特性。這是因為：首先，房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)銷售一般是一個相對較長的過程，一個房地產(chǎn)銷售至少需要兩年才能完成。其次，投資一個房地產(chǎn)項目，要考慮區(qū)域環(huán)境、地價潛在升值預(yù)測、房地產(chǎn)目標消費群體、房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計、交通便利、幼兒園、中小學(xué)、購物等消費者普遍關(guān)心的問題。因此，房地產(chǎn)廣告策劃應(yīng)該是一個策劃、宣傳、運營的全過程，從給房地產(chǎn)開發(fā)商收購?fù)恋氐慕ㄗh開始，然后進行市場調(diào)查，對目標消費者的消費心理和行為進行分析研究，對目標市場進行預(yù)測和定位，對戶型設(shè)計提出建議，制定價格策略，規(guī)劃銷售計劃，以及物業(yè)管理的前期準備工作。再次，在開發(fā)房地產(chǎn)廣告策劃的同時，也應(yīng)該是將相應(yīng)的廣告策劃理論與房地產(chǎn)開發(fā)、估價與投資、房地產(chǎn)營銷、物業(yè)管理等相關(guān)實際工作相結(jié)合，最終將理論應(yīng)用于房地產(chǎn)運營的新課題。最早進行房地產(chǎn)規(guī)劃的國家是美國。20世紀20年代沒有發(fā)生的全球經(jīng)濟危機導(dǎo)致美國房地產(chǎn)業(yè)急劇萎縮，大量房屋閑置，許多在建建筑不得不關(guān)閉。經(jīng)濟危機后，美國一些房地產(chǎn)公司為了讓自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從破產(chǎn)和倒閉的邊緣走回來，找廣告公司為自己閑置了幾年的樓盤開展廣告策劃業(yè)務(wù)，以此來開拓市場。這樣，房地產(chǎn)廣告策劃在美國發(fā)展迅速。后來很多國家，如歐洲、南美、日本等。效仿美國，開始了房地產(chǎn)廣告策劃業(yè)務(wù)。在中國，房地產(chǎn)廣告策劃活動起步較晚。20世紀90年代初興起的泡沫經(jīng)濟，使全國各地修建的大量建筑一年后閑置，造成資金周轉(zhuǎn)嚴重困難。在這樣的情況下，為了讓位于廣東省順德市郊區(qū)的由數(shù)百棟別墅組成的碧桂園在烈日暴曬和暴雨下每天出售，1993年的一天，房地產(chǎn)經(jīng)紀人找到了著名的規(guī)劃師王志剛，為其進行廣告策劃。王志剛提出了一個規(guī)劃創(chuàng)新理論，認為房地產(chǎn)不僅僅等于鋼筋水泥，還是名牌背后的文化。因此，房地產(chǎn)項目也應(yīng)該以一種文化的思維方式來運營，應(yīng)該給未來的居民帶來一種全新的生活方式。在王志剛理論的指導(dǎo)下，“碧桂園”地產(chǎn)在苦苦經(jīng)營后終于起死回生。之后，房地產(chǎn)廣告策劃正式在全國范圍內(nèi)展開。其實王志剛上述觀點的意思是，消費者應(yīng)該受到一種全新的生活理念的引導(dǎo)、誘導(dǎo)和啟發(fā)，而這種全新的生活理念的本質(zhì)是跳出廣告策劃中“只打房子本身”的單一品牌賣點，轉(zhuǎn)而用文化理念、健身長壽理念、海與景觀理念、生態(tài)理念、環(huán)保理念等來進行房地產(chǎn)的運營。具體來說，房地產(chǎn)廣告策劃主要包括以下內(nèi)容：(1)房地產(chǎn)項目立項前的市場調(diào)查和土地使用權(quán)收購；(2)消費者心理分析；(3)規(guī)劃設(shè)計和目標消費群體定位；(4)房地產(chǎn)價格定位規(guī)劃；(5)房地產(chǎn)廣告策劃；(6)物業(yè)管理的早期干預(yù)規(guī)劃等。以下幾點。1.房地產(chǎn)項目市場調(diào)查與土地使用權(quán)的取得(一)房地產(chǎn)項目市場調(diào)查房地產(chǎn)項目立項前的市場調(diào)查主要調(diào)查擬開發(fā)房地產(chǎn)項目所在城市的未來發(fā)展規(guī)劃、城市建設(shè)、工業(yè)、商業(yè)、文化教育布局等。同時，要調(diào)查和預(yù)測居民對未來住房的偏好

這項調(diào)查可以取得以下有益的結(jié)果：第一，它可以提供對房地產(chǎn)項目位置的準確把握，特別是未來潛在的附加值將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。比如武漢某區(qū)的一個房地產(chǎn)商，在開發(fā)一個房地產(chǎn)項目時，其位置有三個地址。他們委托一家房地產(chǎn)廣告公司進行廣告策劃。經(jīng)過詳細的市場調(diào)查，房地產(chǎn)廣告公司了解到，近幾年該區(qū)東郊將修建一條高等級公路通往周邊城市。與此同時，區(qū)政府也計劃在不久的將來搬到東郊。這個荒涼的郊區(qū)幾年就可以變成一個熱鬧的區(qū)域，區(qū)域升值潛力很大。因此，房地產(chǎn)廣告公司建議房地產(chǎn)開發(fā)商放棄另外兩個地址，選擇東郊作為其房地產(chǎn)項目的開發(fā)區(qū)域。經(jīng)過商議，房產(chǎn)中介采納了房產(chǎn)廣告公司的建議。兩年后，區(qū)政府真的搬到了東郊，一條高速公路也從這里經(jīng)過。這一帶的房價一下子漲了近九成，房地產(chǎn)商這次真的發(fā)了大財。其次，可以準確了解本市其他房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，以及其他房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展重點(比如重點發(fā)展經(jīng)濟適用房，或者單身貴族豪華住宅區(qū)等。)，這樣才能打贏每一場戰(zhàn)役。此外，我們還可以預(yù)測未來幾年房地產(chǎn)的潛在需求，進而準確把握未來的銷售價格。這樣做的意義在于，開發(fā)商可以從項目策劃的一開始就掌握這個項目的市場風(fēng)險系數(shù)和之前的銷售市場情況。(2)取得土地使用權(quán)應(yīng)考慮以下因素：黃金地段理論主要指市區(qū)商業(yè)中心所在的地段，居住在此的居民購物方便。同時，這類地區(qū)有許多文化娛樂場所，居民不用走很遠的路就可以享受各種便利。風(fēng)景

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